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  question : vendre ou louer sa maison en France ?
Message Publié : 24 Fév 2012 08:36 
Fair Dinkum Mate
Fair Dinkum Mate
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Localisation : Adelaide depuis le 18 janvier 2013
Bonjour,

nous allons arriver en Australie fin 2012/début 2013.

Propriétaire de notre maison en Bretagne, la question se pose : qu'en faire ?

- La louer ? çà permet de rembourser une partie du crédit, mais on aura des frais, quid des locataires et de la remise en état en cas de vente ? Sachant que rentrer en France dans qq années, ce sera pas dans la même maison, c'est sûr !

- La vendre ?
- et placer l'argent sur un savings account en Australie (après frais de transfert et avec un taux un poil meilleur EUR/AUD si on peut....),
- et acheter en Australie, sachant qu'on part pour 4-5 ans (j'ai promis à madame) et que sur une courte durée comme çà, l'achat/revente demanderait pour une baraque à 500 000 $ de la revendre environ 600 000 $ pour être plus avantageux que la location (différence loyer/remboursement crédit placée en savings).

qu'en pensez vous ?

Eric


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  Re: question : vendre ou louer sa maison en France ?
Message Publié : 24 Fév 2012 13:25 
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Localisation : Maroubra - Sydney
Moi, je garderai ma maison en France et j en acheterai une en Oz.


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  Re: question : vendre ou louer sa maison en France ?
Message Publié : 24 Fév 2012 15:54 
Fair Dinkum Mate
Fair Dinkum Mate
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Message(s) : 77
Localisation : Adelaide depuis le 18 janvier 2013
Bonjour,

En acheter une en Oz sans apport risque d'être difficile, non ? Ne serait-ce que pour avoir les sous d'une banque ?

Penses tu que cela sera rentable sur une courte durée dans ce cas, où les premières années voient peu de capital remboursé ?

Comment fais tu ton calcul pour cela ?

Merci,

Eric


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  Re: question : vendre ou louer sa maison en France ?
Message Publié : 24 Fév 2012 16:56 
Mate
Mate
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Message(s) : 28
Perso j'ai decide de garder mon appart en aprtant en australie pour le louer.
Je pense que c'etait une bonne idee par contre attends toi a pas mal d'impots quand meme...
La france te taxera a environ 20-30% si je me souviens bien, meme si tes revenue en France ne sont que de 10 000 euro


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  Re: question : vendre ou louer sa maison en France ?
Message Publié : 26 Fév 2012 09:53 
Fair Dinkum Mate
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Perso, j'ai vendu en France et achete en Australie.
Louer une maison en France, c'est des soucis (risque de degradation, risque d'impayes,...).
Ca peut marcher si tu as qqun (famille) qui peut s'en occuper pour toi.

Ma situation etait differente de la tienne:
1) Projet d'installation en Australie a long terme pour moi.
2) Le taux de change etait beaucoup plus avantageux.

C'est un calcul a faire, mais si tu restes que 5 ou 6 ans en Australie, je ne suis pas sur que ce soit interessant...effectivement, les premieres annees, tu rembourseras que peu de capital, surtout le cout du credit (taux eleve en Australie).


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  Re: question : vendre ou louer sa maison en France ?
Message Publié : 02 Mars 2012 18:24 
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Inscription : 30 Août 2004 21:26
Message(s) : 984
Localisation : Maroubra - Sydney
Tu peux acheter avec un emprunt jusqu a 90%. Je ne crois plus qu on puisse faire de 100%.
Bref, tu prends un taux variable avec remboursement d interet uniquement car ton but c est de le revendre quelques annees en esperant une plus value.
En gros tu payes un loyer a la banque et tu ne rembourses pas le capital.

A+


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  Re: question : vendre ou louer sa maison en France ?
Message Publié : 03 Mars 2012 06:13 
Fair Dinkum Mate
Fair Dinkum Mate
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Inscription : 27 Déc 2011 09:23
Message(s) : 77
Localisation : Adelaide depuis le 18 janvier 2013
Merci pour l'avis,
Une question pour que je comprenne bien : c'est un prêt à taux variable classique (donc on rembourse beaucoup d’intérêts et peu de capitalau début ) ou bien c'est un autre type de prêt (que je découvre) ?

Sinon, voici l'historique immobilier moyen sur Adélaide (merci Wiki) :

Année 2001--------2002 --------2003--------2004--------2005--------2006 -------- 2007 --------2008--------2009--------2010
Median 140,000----170,000----200,000 ----250,000----270,000----280,000----300,000----360,000----350,000----400,000
% change ---------- -21%--------- 18%--------- 25%--------- 8%--------- 4% --------- 7% -------- 20% --------- −3%--------- 14%

En regardant sur real.estate.com.au, les maisons "décentes" sont à 500,000 $


1er calcul (à la grosse) :

Donc frais de stamping , disons: 50,000 $.

J'amène 200,000 $, je fais un prêt de 350,000 $ sur 15 ans à 6.5% + assurance (comme en France ?)

Disons que je pars au bout de 4 ans (pénalisant) : intérêts totaux payés 83.330 $ + 5,000 $ d'assurance

donc avec les 50,000 $ de stamping, çà fait 138,330 $ (soit l'équivalent d'un loyer de 2882 $).

Si je revends au prix d'achat 500,000 $ et que j'enlève le capital restant du et le frais de remboursement anticipé (3% comme en France ??), il me reste 199 404 $.

donc je reste dans mes frais si pas d'éclatement de bulle immobilllière, sauf que je dois compter des impôts dessus. D'un autre côté, le marché peut continuer de monter mais gentiment (3-4 % par an)

Pour la même maison en location, je paierai 2200 $, soit 577 $ par mois que j'économise et me rapportent (sans intérêt) 27696 $.

Donc pour que l'achat soit plus intéressant que la location, il faut que le marché augmente de 5% en 4 ans.



2ème calcul (plus fin ?) :


je vais sur un logiciel de simulation achat contre location. http://asi77.free.fr
Et là, il me compte les intérêts de l'épargne mensuelle, un calcul du prêt et il m'indique une augmentation nécessaire de 15 % du bien pour que je rentre dans mes frais....

Bref, je suis paumé !!!!!!!!!

Eric


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  Re: question : vendre ou louer sa maison en France ?
Message Publié : 03 Mars 2012 19:17 
Fair Dinkum Mate
Fair Dinkum Mate
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Inscription : 06 Avr 2010 12:51
Message(s) : 58
Ton calcul me semble tenir la route.
4 ans me semble une duree trop courte pour que ce soit interessant d'acheter.

Petites precisions:
Le prix d'achat inclut les frais d'agence, 5% il me semble, ce qui ferait $25,000 dans ton cas; la maison en elle meme est achetee $475,000.
Le stamp duty me parait tres eleve (mais peut-etre est-il tres eleve dans le SA)
Les taux d'interet variables sont comme leur nom l'indique sujets a variation, en plus ou en moins; depuis qq mois, la tendance est plutot a la baisse...mais on est la merci de cette variation.
Assurances: de memoire, il y a une assurance deces, obligatoire, et une assurance perte d'emploi, facultative; perso, je n'ai jamais souscrit a cette derniere, meme en France (trop de conditions desaventageuses telles que delai de carence de 6 mois, etc.)
Frais de remboursements anticipes: il s'appliquent aux emprunts a taux fixes en France (frais en theorie de 3% mais negociables), pas de frais sur les emprunts a taux variables.

Derniere precision: si tu es bricoleur, tu fais des travaux dans ta maison pour la valoriser :wink:
...mais la encore sans garantie sur la supposee plus-value.

En resume, pour une relative courte periode, je ne m'emm...quiquinerait pas a acheter.


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  Re: question : vendre ou louer sa maison en France ?
Message Publié : 04 Mars 2012 18:43 
Fair Dinkum Mate
Fair Dinkum Mate
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Inscription : 06 Avr 2010 12:51
Message(s) : 58
J'ai omis de mentionner un point en faveur de la location:
Ton capital, tu peux la placer avec interets, en France ou en Australie.
$200,000 places en Australie te rapporteront environ 5% par an sur un Term deposit, $10,000 par an.
Ces interets sont consideres comme des revenus et tu seras impose dessus; compte 1/3 d'imposition.


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